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房屋买卖中因户口问题起纠纷时如何维权?
随着我国改革开放不断深化,房地产市场也是日新月异。近期,随着中央对房地产市场的调控新规连续出台,在有效控制房地产交易平均价格的同时,也使房地产交易,尤其是二手房买卖交易涉及的法律问题愈加复杂化、多样化。其中户口转移和房屋买卖成为受人关注的典型问题。

  2007年至今,在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增,以北京一中院2011年至2013年受理的涉及该类案件数量为例,2011年受理37件,2012年受理61件,2013年(截止至9月份)受理58件。本文将结合司法实践中的案例对房屋买卖过程中涉及户口的相关法律问题予以分析。

  案例一:购买学区房,房屋出卖人未能及时迁出户口导致合同目的无法实现。

  案情回放:甲(房屋出卖人)、乙(房屋买受人)于2012年5月7日签订房屋买卖合同,约定由乙出资420万购买甲所有的位于北京市中关村某小区内的面积为55平方米的二居室一套,并约定了具体的付款和过户时间等细节。双方还签订了补充协议一份,其中明确约定:“乙购买甲之房屋系为乙之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学(北京市重点小学)的学籍。根据海淀区教委及中关村某小学的招生规定,办理学区内入学学籍,应当符合在学区内居住(落户)三年以上(含三年)的条件。为了使乙之子具备上述条件,甲应予2012年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续,否则甲承担根本违约责任。”合同及补充协议签订后,乙依约支付了全部房款,甲亦依约将房屋过户至乙方名下。但直至2012年8月31日,经乙多次书面催告,甲仍未能将房屋内户口迁出。后乙起诉要求解除合同。甲抗辩称双方履行的是房屋买卖合同,房款及过户均已办理,故不能解除。最终法院以甲逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由,判决解除甲、乙之间的房屋买卖合同。

  法官说法:《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同,其中包括当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况。本案就符合这一条款的规定。买卖双方之间签订的是房屋买卖合同及其补充协议,按照交易的一般习惯判断,双方订立合同的目的确实应当是房屋交易过户。但依据双方关于合同目的的约定,可以认定乙购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的。双方交易的是学区房,学区房的主要功能就是取得办理学籍的资格。而取得学籍资格的前提是将乙之子的户口及时迁入交易房屋。这种情况,符合当地具体教育政策和一般社会认知,同时也是符合我国现阶段社会生活实践和教育环境的。甲的违约行为致使乙之子的户口不能及时迁入,从而导致合同目的无法实现。

  上述案例比较典型,突出反应了交易双方对于交易对象的认知差距以及交易心理的异样,即出卖人追求的是高房价的交易完成,而买受人需要的是户口迁入,双方交易目的不同反映出的是对学区房本身及学区房交易存在着认识上的模糊,这也是如今学区房案件不断出现的根本原因。

  学区房的交易具有价格高、速度快等特点。根据某房地产经纪公司公布的数据统计,2012年北京学区房均价比同地段非学区房均价高45-53%,学区房均价比2011年上涨17.6%,而同地段非学区房均价比2011年上涨8.7%。也就是说,从均价、均价涨幅等数据均能明显说明学区房的价格优势及发展优势。学区房代表教育资源的绝对优势,成为炙手可热的稀缺资源。

  法官建议:法官根据学区房的交易特点及审判实践中遇到的问题,提示三点具体细节供大家参考:

  1、要全面了解相关教育政策和环境。买受人应当在购买学区房之前充分了解近期相关政策,尽到审慎的审查、注意义务。学区房并不是一成不变的,教育部门或是相关学校会不定期对学区的划分做出相应调整,以便适应不断波动的生源变化。同时,相关部门还可能会对学区内的入学标准问题进行调整,比如北京市海淀区现阶段规定了7年内一套学区内住宅只能解决一胎(双胞胎或多胞胎算一胎)的入学问题,原来的规定是6年。总之,房屋买受人应当积极了解学区房的相关政策并谨慎评估相应变化,切实承担起严格的审查、注意义务。

  2、将学区房附带教育利益尽量在合同中明确予以表述。学区房附带的教育利益是大部分房屋买受人所追求的实际交易目的,这在某种程度上与双方实际进行的房屋买卖行为存在一定冲突,这就要求双方在订立合同时尽量将这样的主要目的明确、清晰地表述,以防日后产生纠纷。因为学区房的价格远高于市场价,导致市场上出现了以距离学校近为特点的准学区房,这种房屋通常也会标上“学区房”的标签参与到学区房市场中。但这样的准学区房不能带来附加教育利益,故该类房屋的交易目的中就不包括教育利益的问题。因此,希望广大消费者能够根据自己的真实目的将有关内容明确地在合同中予以表述,尤其是将其纳入约定解除合同的条件中。

  3、尽量完善合同中的相关条款。北京市很早就开始推行房屋买卖合同的标准化,现在市场上通常使用的是市建委发布的2007版合同。合同格式条款中虽然对户口问题进行了约定,但并不能够涵盖所有复杂多变的交易情况。交易双方应当根据各自的实际需求设置具体条款。比如交易住宅是否在规定年限内使用过学区房政策、对于政策变化导致的问题如何处理和责任承担等等。审判实践中,往往是双方产生了纠纷才发现合同中没有明确约定,寻其原因就是为了尽快完成交易而忽略了针对学区房交易进行特别约定。

  案例2:因自身原因未能将户口迁出,应当承担违约责任。

  案情回放:杨某与孟某签订房屋买卖合同,约定由杨某出资购买孟某所有的A房,合同中约定了户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内,逾期承担违约责任。合同签订后,双方于2012年11月13日办理完毕房屋所有权转移登记手续,孟某于2012年12月25日将原有户口中的一部分迁出,仍剩二人户口未迁出。后杨某经多次催促未果,将孟某起诉至法院,要求孟某承担违约责任。孟某抗辩称剩余两人户口是前儿媳和孙女的,已经与本人无关,不应承担违约责任。法院判决认为,孟某延迟迁移户口的行为构成违约,应承担违约责任。

  法官说法:从时间方面看,合同中明确约定了户口迁出的时间,孟某办理户口迁出的时间超过约定时间,已经构成违约。从履行内容方面看,合同中约定的“户口”应当包括原有所有户口,当然包括尚未迁出的二人的户口,孟某直到起诉时仍未将原有户口全部迁出,构成违约是显而易见的。关于孟某的抗辩理由——未迁出户口并非其自身原因的问题。孟某的前儿媳及孙女与孟某之间仍然存在一定的身份关系和社会关系,而与房屋买受人杨某并无任何关系,孟某称与自身无关明显缺乏依据。因此,确认孟某应当承担剩余户口迁出的义务,既符合法律规定又符合双方约定。

  北京现行2007版房屋买卖合同中第十条权属转移登记第(三)款是关于户口迁移的格式条款,其中明确了如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当承担违约责任。这里有两个具体问题需要详细解释:“与本房屋相关的户口”和“自身原因”。

  “与本房屋相关的户口”指交易房屋在出卖时全部在册户口。根据北京市现行户籍管理制度的规定,城市住宅房屋不能分户,故在册户口无论与房屋出卖人的关系如何,只要登记在交易房屋内就属于“与本房屋相关的户口”。

  “自身原因”指义务人本人主观意愿或自身可以控制因素的有机结合。“自身原因”要从两个方面理解:第一,从在册人口与义务人的关系判断义务人对在册人口的实际控制能力。我国现行户籍管理制度中对于户口迁入的主要标准是,户口迁入人与户主具有一定的近亲属关系。也就是说户主(一般为义务人)与在册人口均应当具有一定的社会关系,否则户口不可能迁入。既然义务人与在册人口存在一定的社会关系,按照常理推断义务人必然对在册人口的户口具有一定的实际控制能力。第二,从公平原则判断义务人对在册人口的实际控制能力。我国现有户籍管理制度透明度不高,导致户主并不能及时了解全面的户籍信息,实践中曾出现户主不知情的情况下新增一户成员,这与义务人并无任何实际关系,义务人显然不具有任何实际控制能力。因此,判断逾期迁移户口是否归咎于义务人自身原因应当严格把握,既不能将标准定的过于宽泛从而导致合同约定流于形式,也不能将标准订立的过于狭窄从而导致合同守约陷于绝境。

  法官建议:为了统一对该问题认识,法官建议双方当事人应当在合同订立阶段及时充分了解交易房屋的户口现状。户口迁移的具体操作涉及有关户籍行政管理部门和户籍管理制度,会有很多交易是双方无法预见的情况。为了顺利办理户口迁移,双方在订立合同阶段就应当充分了解交易房屋的户口现状,并进行充分的沟通和说明,以减少合同履行过程中的障碍。特别需要指出的是,这既不是房屋买受人的单方义务,也不是房屋出卖人的单方义务,而是交易双方均负有的一项义务。房屋买受人需要了解交易房屋的户口现状以便合理安排户口迁入事宜;房屋出卖人需要了解交易房屋的户口现状以便准确推断自己履行相关义务的难度。

  需要指出的是,如果在交易过程中有中介机构参与,并在相关合同中约定了中介机构负有对户口现状的审查义务,那么如因未尽到审查义务而导致履行出现障碍,中介机构对此应当承担一定的赔偿责任。

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