侵权纠纷
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案例
 【案情】

  被执行人李某于2001年1月至4月多次向陈先生借款计20950元,因无力还款,李某与陈先生约定将一套房以3万元的价格卖给陈先生。同年6月,陈先生又交4050元给李某,约定余款5000元待办房产证后交清,随后,双方还在某律师事务所对协议进行鉴证。2002年3月19日,李某取得房产证后,双方未到房产管理部门办理转让变更手续。漳平法院在执行李某借贷纠纷一案时,将该房查封。李先生以该套房子已卖给他为由,提出异议。

  【裁判要点】

  法院认为,被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议,是双方当事人真实意思表示,该协议虽然成立,但双方达成协议时,李某尚未取得该房产证书,违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定;且在李某取得房产证后,双方未到房产管理部门办理房产变更登记,违反了房地产转让或变更时,应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定,因此,该协议不发生法律效力。

  【评析】

  签订合同生效有两种形式:一是必须依法办理批准、登记等手续才生效,以办理该手续为确认生效的时间。当事人双方在签订合同后,将合同在规定的部门办理批准或登记,合同当即生效。二是合同一经双方当事人签订,即立刻具有法律效力,其合同本身不需要批准或登记,购房合同属于第一类买卖合同。我国《民法通则》第七十二条规定:"按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外"。如果我们购买动产,比如说手机、电视、家具等生活用品,当买家向我们交付这些产品时,其所有权便归我们所有,无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时,则情况就不同。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是过户登记手续的完成。《合同法》还将合同的效力与所有权转移的效力区分开来,买卖合同从依法成立时成立并生效,所有权从登记过户或交付时成立与生效。

  本案被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议,是双方当事人真实意思表示,该协议是成立的,但双方达成协议时,李某尚未取得该房产证书,显然违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定;另外,李某取得房产证后,双方未到房产管理部门办理房产变更登记,违反了房地产转让或变更时,应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定,因此,该协议不发生法律效力。在此,笔者提醒消费者,在购买二手房时,一定要了解清楚卖方的资信情况,同时要在签订协议以后办理房产变更手续,以免给自己造成不必要的损失。


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