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处分租赁房屋不要“自作主张”

处分租赁房屋不要“自作主张”

  张伟力生于1979年,父母都在深圳经营一家小企业。自小在父母无微不至的关爱下长大的张伟力,并不满足于安逸的生活,总想找机会自己出去闯闯。大学毕业后,张伟力争得了父母的同意,应聘到北京一家大型合资企业工作。20086月,公司将张伟力分派到生产部做经理助理,由于单位不提供宿舍,张伟力只得决定在密云暂时租一套房子。

  得知张伟力要在密云租房子,张伟力的同事李明热心的介绍起一套房源:“我表姨在密云城区的中心地带有一套98平米的房子准备出租,家具、家电齐全,租金也不贵,每月才要900元,唯一美中不足的是装修比较简单,比毛坯房强一点有限,你要不要考虑看看?”张伟力想自己一个单身汉,只要有干净的地方住、有热水可以洗澡就足够了,装修是不是精装对他来说意义不大,就同意第二天去看看房子。

  第二天一下班,李明带着张伟力来看房子,李明的表姨李敏兰热情的表示希望张伟力可以租住这套房子,价钱上还可以再商量。“我们一家马上就要去美国了,儿子在那边定居了,要接我们老两口过去开开眼,这房子空着也是空着,我们就想找个放心的人租住,顺便帮我们看看房子。”张伟力环顾房间,觉得这房子虽然装修的简陋,但家电设施都很齐全,况且租金也比周边的要便宜些,觉得十分满意。依照公司的规定,张伟力在怀柔的分部至少要工作三年以上才有可能调回市里,于是张伟力提出签定一张长期的租赁合同。双方经过一番商讨,最终约定:张伟力租住李敏兰所有的位于芬兰花园的房屋,每月租金900元,租期为三年,张伟力先交纳押金1000元,每次租金预付半年,年终时,双方可协商根据周边房屋租金的涨落进行调整,一方违约需要支付违约金3000元。合同签好后的一个礼拜,李敏兰一家就去了美国,张伟力也顺利的搬进了租住的房屋。

  起初,李敏兰偶尔会打越洋电话关问张伟力住的是不是合适,逐渐地,双方建立起了信任,李敏兰也就放心的将房子交给张伟力,不再打电话询问,只是嘱咐外甥李明多关照一些。20103月,张伟力因为工作业绩突出,被公司任命为怀柔生产部的代理副经理。事业上春风得意,张伟力在爱情上也有所收获,交了一位娇柔美丽的女朋友张丹。随着感情的深入,同样的租房居住的张丹希望能搬来和张伟力同居,这让张伟力欣喜万分。可张伟力转念一想,自己租住的房屋太过简陋,实在不好意思让女友搬进来。可自己的房子租期是三年,这才刚过一半,违约更是不太划算,于是张伟力有了给房子装修的念头。

  张伟力通过电话、邮件、QQ等多种方式都没有联系上李敏兰,李明此时表示如果装修之后张伟力能够长期租住此房,并且涨高租金,李敏兰一定会同意的。李明的说法给张伟力吃了一颗定心丸,李敏兰一家都在美国,这房子必然长期空着,李伟力坚信凭着他这两年和李敏兰之间建立起的信任关系,长期租住这件房子不是难事,于是立刻着手联系装修。20105月,张伟力花了4万元钱,将房子装的温馨大方,张丹也高高兴兴地搬了进来。

  2010年底,远在美国的李敏兰听过国内对过高上涨的房价将会有大幅度的限制政策,担心以后自己在怀柔的房子会贬值,于是回国打算将房子卖掉,并准备好了3000元现金准备提前与张伟力解除租赁合同。张伟力没想到自己才刚装修好的准备长期租住的房子就要易主,拒绝了李敏兰提前解除合同的请求,而且表示,如果李敏兰坚持单方违约,除了违约金外,李敏兰还需支付给自己4万元的装修费。对此,李敏兰坚决不同意:“你的装修首先没有经过我的同意,是违约的行为,再说,就你这装修,根本不值4万块,2万元装成你这样都有富余!”在几次协商未果的情况下,李敏兰以张伟力伟力擅自对房屋进行装修为由,请求法院判令解除其与李伟力之间的租赁合同。

  最终,在法院的调解下,张伟力同意解除与李敏兰之间的租赁合同,李敏兰则同意支付张伟力违约金及装修费用共计3万元。

  法官提示:

  在一般的租赁合同中,承租人应当按照合同的约定使用租赁物,不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。房屋租赁合同也不例外,实践中,如果承租人想对房屋进行装修,需要经过出租人的同意,出租人同意的,装修的费用应由出租人负担,当然,在承租人自愿的情况下,也可负担装修费用。未经出租人同意的,承租人不得擅自对房屋进行装修,否则一旦在装修过程中对房屋造成毁损,承租人需要承担相应的损失,赔偿出租人房屋的减损价值。反之,即便装修过程顺利,如果双方就此发生纠纷,可以协议分担装修费用;协商不成的,出租人不仅有权依照合同的约定向承租人索要违约金,还可要求承租人恢复原状或赔偿损失,这样一来,承租人不仅白白花费了装修钱,还要支付违约金、将房屋恢复原状的费用以及在恢复原状期间出租人损失的租金等经济损失,实在得不偿失。因此,本案的主审法官在此提醒各位承租人,基于利益考虑,如果承租人打算对房屋进行任何处分,都应在事先争得出租人的同意,免得一旦这种对房屋的处分行为得不到出租人的认可,承租人要承担“赔了夫人又折兵”的后果。

 


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