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买卖不破租赁

买卖不破租赁

罗光辉的家在外地,父母都是普通的工薪阶层。自小,看着父母迫于生活的压力每天早出晚归,罗光辉就立志要努力学习,不辜负父母的付出。2006年,罗光辉以优异的成绩考入北京。今年6月,罗光辉大学毕业,凭着自己在学校的优异成绩,通过层层选拔,成为了一家全国知名的乳品企业的食品安全检测员,工作地点在密云县工业开发区内。

工作有着落了,首要解决的就是居住问题。由于计划一边工作一边攻读母校的在职研究生,罗光辉婉言谢绝了单位提供的集体宿舍,打算在单位周边租一套房子,一边工作之余安心读书。随后,罗光辉在密云一家房屋租赁网站上看中一套两居室的房屋,出租者预留的信息是提供齐全的家电设施,每月租金1200元, 并留言说希望能找一位长期租赁的稳定租客。罗光辉打算在北京扎根,暂时又没有买房的打算,能找到一个稳定的出租房源,正中罗光辉的下怀,便拨通了出租者发布的联系电话。

  从电话中,罗光辉了解到出租人名叫陈晓敏,是土生土长的密云人,打算出租的房屋是陈晓敏在2006年购买的。陈晓敏表示,小区的配套设施很齐全,房屋的装修虽然简单但很舒服,由于自己的经济原因目前急着将房子租出去,租金也比小区同等条件的房屋要低一些,希望罗光辉能考虑一下。

  通过简短的谈话,罗光辉觉得陈晓敏是个很实在的人,更是想租下这间房屋,于是和陈晓敏约定好第二天一下班就去看房。在陈晓敏的带领下,罗光辉到了约定的出租房中。

  罗光辉一进门就欣喜若狂地发现屋子里有一张很大的书桌,而且还配备了一台电脑,这对刚刚走出校门又囊中羞涩的罗光辉来说无疑是个惊喜。再看看这间屋子,面积虽然不大,但装修和家具都显得很新,很实用,罗光辉当即决定租下这间屋子。

  陈晓敏拿出事先打印好的房屋租赁合同,让罗光辉签字。经过一番讨价还价,两人约定租期为一年;月租金为1100元,一次交一季度的租金;任何一方提前解除合同,需提前一个月通知对方;任何一方违约,需支付对方违约金2000元。签好合同后,罗光辉交给陈晓敏一个季度的租金3300元,陈晓敏则交付了房屋的钥匙。第二天,罗光辉便搬着打包好的行李入住了。

  罗光辉搬进去后,发现这间房屋与自己预期的一样满意,没有像之前担心的房主隐瞒房屋缺陷的情况,罗光辉住得很满意,并打算在合同租期届满后继续租住这间房子。但事情并没有像罗光辉计划的那样顺利。三个月后,罗光辉准备了下一季度的租金,但过了约定的日前依旧没见陈晓敏来收钱,罗光辉觉得有些蹊跷但并没有主动联系陈晓敏。

  20109月一早,倒休的罗光辉本想睡个懒觉,却被一阵急促的敲门声吵醒。敲门的人是一位自称叫洪涛的年轻男士,面对罗光辉的一头雾水,洪涛拿出了一份购房协议,表示陈晓敏已经在三天前将罗光辉租住的房屋卖给自己,自己购买这间房屋是用来做婚房的,因此希望罗光辉在三日内搬出去。

  好不容易才找到称心如意的住处,才住了三个月就听闻自己将被扫地出门,罗光辉大为恼火,马上联系到陈晓敏质问。原来,陈晓敏出租给罗光辉的房屋是用来投资的,随着房价的攀升,陈晓敏净赚了好几番,最近国家对房价的调控政策越来越严,陈晓敏觉得这间房屋已经没有多大的升值空间,更担心房价会因调控政策不升反降,于是决定脱手套现,便将租给罗光辉的房子卖给了急于购房的同事洪涛。罗光辉认为陈晓敏违约,索要约定的违约金,同时要求陈晓敏继续履行租赁合同。陈晓敏的回答是,违约金可以给,但租赁合同已经不能履行了,她已经不是房主,没有权利继续出租这间房屋。

  罗光辉感觉受了欺骗,而且一时半会确实找不到中意的房子,因此坚持不搬出去。洪涛几次催促都不见效果。眼看婚期临近,无奈的洪涛将罗光辉起诉至密云法院,要求法院责令罗光辉腾退房屋。

  庭审中,罗光辉诉称自己与原房主陈晓敏签订的购房协议合法有效,自己已经是争议房屋合法的所有权人,因此有权要求未经其同意而占据房屋的罗光辉搬出去。

  罗光辉则辩称,洪涛和陈晓敏签订的购房协议虽然有效,但自己与陈晓敏签订的房屋租赁协议在前,且约定的租期尚未届满,因此该租赁合同的效力应当优先于洪涛提供的购房合同的效力,洪涛作为新的房屋所有人,应当继续履行租赁合同,直至该租赁合同到期为止。此外,罗光辉认为自己作为争议房屋的承租人,有房屋买卖的知情权,陈晓敏在未提前通知自己的情况下将房屋卖给洪涛,侵犯了自己的知情权,如果洪涛不打算继续履行原租赁合同,他将会向法院申请其与陈晓敏之前的房屋买卖合同无效。

  法院经审理认为,房屋在出租期间所有权发生变化,不影响租赁合同的效力,原房主陈晓敏作为出租人,与承租人罗光辉签订的租赁合同对新房主洪涛继续有效,作为租赁合同权利义务的继受人,洪涛应继续履行陈晓敏与罗光辉之间的租赁合同,故驳回了洪涛的诉讼请求。

 


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