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房屋行政登记

黄某诉某县房产管理局房屋行政登记案

 

要点提示:目前我国房产登记制度对夫妻共有权的房产登记无相关强制性规定,但登记机关在办理登记方转让房产变更登记时仍应尽到严格审查义务,否则,登记行为无效。

 [案情]

原告黄某。

被告某县房产管理局

第三人顾某。

第三人吴某。

第三人付某。

原告黄某与第三人吴某系夫妻关系,于1989年登记结婚。1992年购买某县物价局房改房,即本案争议房屋,房屋所有权登记在吴某的名下。2000年,吴某因做生意借第三人顾某的丈夫房某人民币2万元。20013月,原告黄某的儿子生重病。为了方便给孩子看病,黄某搬至其父母家居住。同年69日,吴某瞒着黄某用该争议房屋抵债,吴某和顾某签订了房产转让协议。协议书上卖方黄某、吴某的签名、指印均系吴某所留。2001615日,吴某、顾某到被告处办理该争议房产转移登记,提交了吴某的《房屋所有权证》、房产转让协议、吴某、顾某及黄某的身份证复印件、房地产估价单等材料,吴某与顾某又签订了房地产买卖契约。被告于2001623日为顾某发放了《房屋所有权证》。2002年黄某和吴某购买了座落在某县睢城镇中山北路住房一处居住。吴某对黄某称争议房屋出租给朋友房某了。2008年,争议房屋所处地块因城市建设被拆迁。黄某得知该房屋已登记在顾某的名下,遂于2008710日,以被告明知争议房产是夫妻共同财产,却没有让其到场确认同意卖房即将该房产转移登记在顾某的名下,并为其颁发产权证的行为明显违法为由诉至法院,要求确认被告为第三人顾某登记、颁发《房屋所有权证》的行为违法。另查明,顾某于2002年初又将该争议房屋卖与付某,但没有办理房屋转移登记手续。200872日,拆迁人某房地产开发有限公司就该争议房屋与第三人付某签订了《拆迁安置协议书》。该争议房屋已于200878日被拆除。

[审判]

某县人民法院审理认为:本案争议的房屋系原告黄某、第三人吴某在夫妻关系存续期间共同购买,虽登记在第三人吴某的名下,但仍应属于其夫妻共同财产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项规定,下列房地产不得转让:(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。本案中,被告某县房产管理局明知转移登记的房产是原告黄某与第三人吴某的夫妻共同财产,在没有得到原告黄某签字确认,也没有其委托授权的情况下,将争议房产转移登记在第三人顾某的名下,并为其颁发《房屋所有权证》,明显主要证据不足,其行为违法。被告、第三人顾某、付某,均没有证据证明原告黄某早已知道第三人吴某转让该争议房产及被告将该争议房产登记在第三人顾某名下的事实,第三人吴某也承认卖房一事始终是瞒着原告黄某的。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定,被告主张原告黄某的起诉超过法定起诉期限的观点不能成立,不予支持。因本案争议房屋已被拆除,故对原告黄某要求确认被告为第三人顾某颁发《房屋所有权证》行为违法的诉讼请求,予以支持。据此,某县人民法院依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项的规定,判决:确认被告某县房产管理局于2001623日为第三人顾某颁发《房屋所有权证》的行为违法;案件受理费50元,由被告负担。一审判决后,被告某县房产管理局不服提出上诉。二审法院审理认为某县房产管理局在办理涉案房产变更登记时,没有尽到严格审查义务,在房屋共有人黄某没有到场签字的情况下,仅凭吴某个人的签字和吴某向其提供的黄某的身份证明等材料即办理了变更登记,显属事实依据不足。现涉案房屋已被实施拆迁,本案已不具有可撤销内容,一审判决确认某县房产管理局作出的该变更登记行为违法并无不当。原审人民法院对该案认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定,判决:驳回上诉,维持原判。

[评析]

夫妻共同拥有的房产,登记在一方名下,登记的一方将房产转让与他人,登记机关在办理该房产变更登记时,有无审查变更登记房产是否为夫妻共同财产的义务?本案被告对涉案房屋所有权进行变更登记是否具有合法性?

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第八条、第二十七条的规定,被告某县房产管理局是辖区内房地产行政主管部门,具有审查、登记、颁发房屋所有权证法定职权。根据本案的事实,本案争议的房屋系原告黄某、第三人吴某在夫妻关系存续期间共同购买,虽登记在第三人吴某的名下,但仍应属于其夫妻共同财产。因目前我国房产登记制度对夫妻共有权的登记无相关强制性规定,本案争议房产无论登记在夫妻哪一方名下,均不影响对该房产为夫妻共有的认定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第十七条第(二)项规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。本案争议的房屋是原告黄某、第三人吴某夫妻共同所有的房产,也是双方最主要的夫妻共同财产,第三人吴某将该争议房产转让,属于对夫妻共同财产做出重要处理决定,按照上述司法解释的规定,第三人吴某在转让房屋前应与原告黄某协商一致,不得自行转让。关于转让房产是否是原告黄某和第三人吴某共同的意思表示问题,从本案查明的事实看,房地产转让协议系第三人吴某与第三人顾某所签,并不是原告黄某和第三人吴某共同与第三人顾某所签,至于房地产转让协议上原告黄某的签名、指印,系第三人吴某一人所留,第三人顾某也认可签协议时原告黄某并不在场。虽然第三人顾某主张有理由相信房产转让系原告黄某和第三人吴某夫妻的共同意思表示,但无证据证明存在民法中表见代理。根据法律、法规对房地产登记行为审查的法律要件的规定,被告接申请后,必须对房地产权利变更的前提是否完备进行审查,其中最重要的就是相关当事人对该房地产权利变更的合意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项规定,“下列房地产不得转让:(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的”。本案中,被告某县房产管理局明知变更登记的房产是原告黄某与第三人吴某的夫妻共同财产,没有尽到严格审查义务,在没共有人黄某到场签字确认的情况下,仅凭吴某个人的签字和吴某向其提供的黄某的身份证明等材料即办理涉案房屋所有权变更登记,将争议房产登记在第三人顾某的名下,并为其颁发《房屋所有权证》,明显缺乏事实依据。因本案争议房屋已被拆除,故对原告黄某要求确认被告为第三人顾某颁发《房屋所有权证》行为违法的诉讼请求,应予以支持

                                                    

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